Les 5 types de SCPI où il faut investir

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont une considération clé lors de la construction de tout portefeuille d'actions ou de titres à revenu fixe. Ils offrent une plus grande diversification, des rendements totaux potentiellement plus élevés et / ou un risque global plus faible. En bref, leur capacité à générer des revenus de dividendes ainsi qu'une appréciation du capital en font un excellent contrepoids aux actions, obligations et liquidités.

Les SCPI possèdent et / ou gèrent généralement des immeubles commerciaux productifs de revenus, qu'il s'agisse des propriétés elles-mêmes ou des hypothèques sur ces propriétés. 1  Vous pouvez investir dans les sociétés individuellement, via un fonds négocié en bourse ou avec un fonds commun de placement. Il existe de nombreux types de SCPI disponibles. Nous examinons ici quelques-unes des principales catégories de SCPI et leurs rendements historiques. À la fin de cet article, vous devriez avoir une meilleure idée du moment et de quoi acheter.

Rendements historiques des SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont historiquement l'une des classes d'actifs les plus performantes disponibles. L' indice FTSE NASCPI Equity SCPI est ce que la plupart des investisseurs utilisent pour évaluer la performance du marché immobilier américain. 2  Entre 1990 et 2010, le rendement annuel moyen de l'indice était de 9,9%, juste derrière les valeurs moyennes, qui s'établissaient en moyenne à 10,38% par an sur la même période.

En comparaison, les actifs à revenu fixe ont géré 7% des rendements annuels et les matières premières seulement 4,5% par an. L'immobilier a été le moins performant de huit catégories d'actifs en seulement deux ans sur 20. Le revenu fixe, en revanche, a été le moins performant six fois au cours de la même période de 20 ans.

Plus récemment, la moyenne sur trois ans des SCPI entre mars 2013 et mars 2016 était conforme aux moyennes de la période de 20 ans, s'établissant à 11,21% sur cette période. 4  Historiquement, les investisseurs en quête de rendement ont mieux investi dans l'immobilier que les titres à revenu fixe, la classe d'actifs traditionnelle à cet effet. Un portefeuille soigneusement construit doit tenir compte des deux.

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Image d'illustration pour la SCPI

SCPI de détail

Environ 24% des investissements du SCPI sont dans des centres commerciaux et des commerces de détail indépendants. 5  Cela représente le plus gros investissement par type en Amérique. Quel que soit le centre commercial que vous fréquentez, il appartient probablement à une SCPI. Lorsque l'on envisage un investissement dans l'immobilier commercial, il faut d'abord examiner l'industrie du commerce de détail elle-même. Est-il financièrement sain à l'heure actuelle et quelles perspectives pour l'avenir ?

Il est important de se rappeler que les SCPI de détail tirent de l'argent du loyer qu'ils facturent aux locataires. Si les détaillants éprouvent des problèmes de flux de trésorerie en raison de ventes médiocres, il est possible qu'ils retardent ou même manquent à leurs paiements mensuels, et finissent par être forcés de faire faillite. À ce stade, un nouveau locataire doit être trouvé, ce qui n'est jamais facile. Par conséquent, il est crucial que vous investissiez dans des SCPI avec les locataires d'ancrage les plus solides possible. Il s'agit notamment des épiceries et des magasins de rénovation.

Une fois que vous avez fait votre évaluation de l'industrie, vous devez vous concentrer sur les SCPI elles-mêmes . Comme tout investissement, il est important qu'ils aient de bons bénéfices, des bilans solides et aussi peu de dettes que possible, en particulier à court terme. Dans une économie pauvre, les SCPI de détail avec des liquidités importantes se verront offrir la possibilité d'acheter de bons biens immobiliers à des prix déprimés. Les entreprises les mieux gérées en profiteront.

Cela dit, il y a des préoccupations à plus long terme pour l'espace SCPI de détail dans la mesure où les achats se déplacent de plus en plus en ligne par opposition au modèle de centre commercial. Les propriétaires d'espace ont continué d'innover pour remplir leur espace de bureaux et d'autres locataires non orientés commerce, mais le sous-secteur est sous pression.

SCPI résidentielles

Ce sont des SCPI qui possèdent et exploitent des immeubles locatifs multifamiliaux ainsi que des logements construits . Lorsque vous cherchez à investir dans ce type de SCPI, vous devez prendre en compte plusieurs facteurs avant de vous lancer. Par exemple, les meilleurs marchés d'appartements sont généralement ceux où l'accessibilité à la maison est faible par rapport au reste du pays. Dans des endroits comme New York et Los Angeles, le coût élevé des maisons individuelles oblige plus de personnes à louer, ce qui fait grimper le prix que les propriétaires peuvent facturer chaque mois. Par conséquent, les plus grandes SCPI résidentielles ont tendance à se concentrer sur les grands centres urbains.

Au sein de chaque marché spécifique, les investisseurs devraient rechercher la croissance de la population et de l'emploi. Généralement, lorsqu'il y a un afflux net de personnes dans une ville, c'est parce que les emplois sont facilement disponibles et que l'économie est en croissance. Une baisse du taux d'inoccupation couplée à une hausse des loyers est un signe que la demande s'améliore. Tant que l'offre d'appartements sur un marché particulier reste faible et que la demande continue d'augmenter, les SCPI résidentielles devraient bien se porter. Comme pour toutes les entreprises, celles qui ont les bilans les plus solides et le capital le plus disponible font normalement le mieux.

SCPI de soins de santé

Les SCPI de soins de santé seront un sous-secteur intéressant à surveiller à mesure que les Américains vieillissent et que les coûts des soins de santé continuent d'augmenter. Les SCPI de soins de santé investissent dans l'immobilier d'hôpitaux, de centres médicaux, d'établissements de soins infirmiers et de maisons de retraite. Le succès de cet immobilier est directement lié au système de santé. La majorité des exploitants de ces installations dépendent des frais d'occupation, des remboursements médicaux ainsi que des salaires privés. Tant que le financement des soins de santé est un point d'interrogation, il en va de même pour les SCPI de soins de santé.

Les choses que vous devriez rechercher dans une SCPI de soins de santé comprennent un groupe diversifié de clients ainsi que des investissements dans un certain nombre de types de propriétés. La concentration est bonne dans une certaine mesure, tout comme la répartition des risques. Généralement, une augmentation de la demande de services de santé (qui devrait se produire avec une population vieillissante) est bonne pour l'immobilier de santé. Par conséquent, en plus de la diversification de la clientèle et du type de propriété, recherchez des entreprises dont l'expérience en santé est importante, dont les bilans sont solides et dont l'accès au capital à faible coût est élevé.

SCPI de bureaux

Les SCPI de bureaux investissent dans des immeubles de bureaux. Ils reçoivent des revenus de location de locataires qui ont généralement signé des baux à long terme . Quatre questions viennent à l'esprit pour quiconque souhaite investir dans un SCPI de bureau